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8月厦门商品住宅3大关键指标全下降 买房的机会来了?

作者: 来源:厦门房产网 更新日期:2017-9-4 阅读次数:
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前一阵子,不少人还被“疑似限购松绑”的传闻,闹得心烦意乱。这几天,从购到租,各种花式调控交替使用,又有人奔走相告:房价大跌的信号来了!

  实际情况如何?

  截至目前,政府价格指导还牢牢摁着新房价格,也没有任何放松限购的风声。反而是很多高位吃进的投资客愈觉悲苦:房价正在消停,政策却还连绵不绝。

  对于近期轰轰烈烈的“租赁大业”,有舆论认为,楼市大顶将至,房地产正在以出奇不意的方式进入拐点。

  那么,厦门呢?

  NO.1|壹

  照例,先来看数据。

  据厦门图智统计,8月厦门商品住宅预售批准量、商品住宅销售量、二手住宅成交量3大关键指标,环比或同比全面下降。

  其中,8月批准预售商品住宅463套,环比下降54%; 商品住宅销售774套,环比下降29%;二手住宅成交1251套,面积13万㎡,同比下降66%。

  几组数据,不明觉厉。

  值得注意的是,对比今年厦门各月商品住宅销量,8月商品住宅销售774套,这是自2月以来厦门商品住宅销量最低的一个月。

  当然,单月成交的涨跌,并不能完全说明楼市一蹶不振了,也有可能是由产品供应的原因。但从近几个月的市场总体表现看,厦门楼市确实在走弱。

 

  在业内人士看来,除了供应不足之外,这更得力于今年密集出台的调控政策。

  比如,我有个漳州的朋友,也被调控打乱了计划。本想卖掉手头两套漳州小户型,置换一套厦门的房子。由于没把户口迁进来,现在也没得买了。

  对于当前行情的走弱,更有力的佐证是,作为楼市活跃度的晴雨表,二手房市场也表现萎靡。

  与6月二手住宅成交显著回落不同,目前的二手房市场下滑之势相当明显。8月份厦门二手住宅1251套的成交量,与7月1231套的成交量相差无几。

  此外,很多小区的二手房挂价也不再底气十足了。据统计,4-7月,厦门二手房价下跌1.7%,跌幅排名全国第二。

 

  可以说,从数据上看,厦门楼市不论是一手房还是二手房,都陷于一个调控周期中的冰点。

  再加上近期各种调控药效的宣传,又太能get到购房者的点了,因此,近期很多人在朋友圈奔走相告:楼市大顶将至,房价一定是往下走!

  NO.2|贰

  可以说,被各种调控政策死死摁住后,至少从数据上看,厦门楼市开始趋稳。

  先说二手房。一方面,近几个月,厦门二手成交套数逐月递减,房价累计跌幅达1.7%,说明二手房成交变得日益困难;另一方面,二手房买家,整体承价能力本来就更弱,购买力很容易遇到瓶颈。

 

  相对于二手房,8月厦门一手住宅销售量继续走低,但房价变化不明显,其原因之一可能在于厦门楼市新房供应青黄不接。

  一方面,老盘在为捂售做“最后挣扎”;另一方面,纯新盘亮相不久,还没完全“准备好”。

  值得关注的是,9月厦门会晤结束后,厦门新房市场将迎来一轮小爆发,届时楼市的走向如何,或将更加明朗。

  据统计,9月市场欲推新房源销售的新盘不下8家,纯新盘不下5家。其中既包括像首开万科白鹭郡这样的中式庭院新盘,也包括水湾清城III期的同安老城新盘。

  相比各种抄底的时机预测,或许我们更需要严密关注的,是厦门接下来这批将开楼盘的价格表现,及实际去化表现。

  如果大部分新盘房源出现较大实际优惠,且去化表现并不理想,那么“合理房价”很可能来临。对于一些持续持币待购的买房人而言,最佳买房时机也就随之降临。

  NO.3|叁

  除了数据上的惨淡外,这轮房产调控正在给年轻人的肩膀减压 。

  以前,每当看不懂房价时,90后们往往会扔出这么一句话,“大不了继续租房!“

  没想到,如今楼市真的以这种出奇不意的方式迎来转折:

  1.交易冻结。据不完全统计,一年来国内有52个城市或地区累计出台282项买卖限制性政策,房子由买卖市场转入租赁市场。

  2.房价冻结。收益从单纯依赖房价涨幅,变为越来越多依赖于租金。

  再加上近期“租购同权“愈演愈烈,租金回报率,自然成为躲不开的话题。

  一直以来,Wuli厦门什么都贵,就是租售比一直低得让人害臊。平均1.00%的租金回报率,让砖家无言以对。(一般净租金回报率在4%左右视为高回报)

  据近日智谷趋势发布的《中国租金回报率最全地图》,福州的租金回报率仅为1.52%,百城中排名第93位。而厦门租金回报率为1.00%,排名垫底。

 

  该报告表示,果要靠收房租回本,参照1%的租金回报率这一静态数据,在厦门投资房产回本需要100年!

  当然,对于这样的数据,你可以深以为然,也可以一笑而过。但不能忽视的是,这与房价相对租金来说过高有关。

  有网友表示,“作为厦门人,我是深感投资厦门的房产不能用租金回报率这一套,因为完全靠租金在厦门根本不能在有生之年回本,房价都高得惊人。”

  因此,从长远的角度考虑,租金回报率是衡量房地产市场健康程度的重要指标。

  随着租售并举制度的完善,一旦租赁房源与共有产权等住房的大举入市,房租将会进一步下降,大量购房刚需推迟购房,或许也将分流一部分房价上涨的压力。

  眼下,宜居美丽的厦门正对全世界说欢迎你,而这轮调控,也正为买房人的肩膀减压。

  就看接下来,怎样去摆放筹码了。

 

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