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厦门2手房纠纷只增不减 如何规避3类交易风险

作者: 来源:厦门房产网 更新日期:2013-4-28 阅读次数:
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         昨天上午,厦门市中院举办“二手房买卖法律风险及其防范”座谈会。在会上邀请了政府房产部门的相关人员、律师以及法学教授,针对目前二手房买卖交易中存在的问题进行探讨。据了解,近两年来,厦门市中院所接手的涉及二手房买卖纠纷案件呈现只增不减的态势。

  [现象一]

  房产买卖协议在前,法院查封在后,买受人的权益如何保护?

  案例:2005年8月30日,钟某与刘某签订《房屋买卖协议》,约定将房产转让给刘某,成交价为49万余元。合同签订后,刘某支付了46万余元的房款给钟某。由于钟某涉及民间借贷,该房屋在2005年11月被法院查封,导致房屋无法过户。刘某有可能面临房款要不回、房子过不了户的局面。

  对策:引入第三方交易监管,保护买受人权益。

  北京盈科(厦门)律师事务所律师王嘉鹏建议,在二手房买卖时,倡导一个第三方支付的平台,类似于“淘宝”的做法。买卖双方达成意向时,先找一个第三方,买方将购房款转入这个第三方,到交易全部完成后,再由第三方将钱打入卖方的账户。

  记者了解到,律师所说的这个办法在厦门早有实行,只是市民的积极程度不高。厦门市房地产中介行业协会会长曲荣昌说,早在前几年政府在推行交易协议网签的同时,就已提出交易资金要列入监管。交易的中间可以有个过渡账户,可以由中介机构开立,也可以找国有的担保公司进行担保。不过,是否需要这样的程序,前提是自愿,并不是强制性的,有时市民认为这样做比较麻烦,而且要收取一定的费用。

  [现象二]

  公证委托代理替代房产过户登记

  案例: 刘某与严某签订了一份房屋买卖协议,约定刘某将房子以43万元卖给严某,但是双方仅仅依靠公证委托代理来替代房产过户登记。到2011年7月,严某以刘某代理人的身份,将房子卖给了沈某。2011年8月,刘某签署了一份《终止委托声明书》,声明自该日开始,终止对严某的授权。之后,刘某起诉到了法院,请求解除房产协议,并要求严某退还房产。但严某提出反诉,请求判令解除房产协议,还要刘某退还全部购房款以及差价损失等。由于纠纷的出现,沈某也未能实现合同目的,所产生的违约责任谁来承担?

  提醒:做法有风险,一定要慎重。

  据了解,由于房地产市场的火热,导致有个别购房者希望通过公证这种做法,先将房产交付使用,规避一些费用。厦门市房地产交易权籍登记中心监督检查科的陈晓林提醒市民,公证委托名为交易实为委托,通过这种手段进行房产交易存在一定的风险。

  [现象三]

  房产过户后,买方无法贷款,合同无法继续

  案例:2009年5月,周某与张某签订《房地产买卖协议》,约定周某将房产出售给张某,成交总价为72万余元。签约后,张某支付给周某房款27万余元并实际接收了房产,接着装修入住,其余的房款通过贷款进行解决。但是由于张某的征信记录不好,导致贷款无法审批。这就引发了一系列的问题,首先要撤销交易,其次张某已经将房子装修,这笔装修款怎么办?

  对策: 拟过户贷款同时操办。

  中国工商银行厦门市分行法律事务部副总经理吴志芳表示,对于房产调控政策的变动,银行也无法预见。虽然银行可以先提供个人的征信证明,但是否发放贷款,征信证明只是一方面。厦门市房地产交易权籍登记中心二手房工作站站长曾井泉表示,目前他们也在酝酿二手房过户和贷款一并办理,提前审查买房人的能力。

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