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09年二三线城市房价狂飙:"疯狂的房子"谁买单

作者:http://www.zyhouse.com 来源:厦门房产网 更新日期:2009-12-11 阅读次数:
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 价量齐升 盘盘涨价

    “量价齐升,盘盘涨价”是今年武汉楼市的主旋律。根据武汉亿房研究中心的统计,在2009年一年的时间里,武汉主城区的房价从5259元/平方米涨到6174元/平方米,而中心城区涨势更为迅猛,年初武昌中心区、汉口中心区的价格每平方米6507元、6383元,11月份这两个地点的价格已经纷纷暴涨到8209元、8022元。

    随着房价的一路飙升,成交量也一路追涨。据亿房数据统计,今年3月到11月,全市商品房成交量都在7000套左右,截至目前,全市商品房总成交量与去年全年数值相比,增幅达110%,超过了2007年的全年成交量。尤其进入11月,在房价已经处于高位之时,商品房成交量罕见地突破8000套。一名不相信这个数字的业内人士曾到房产局查存档,称数字是真的,但是“太疯狂”。

    记者在采访中看到,与年初相比,武汉中心城区楼盘价格均上涨了接近50%,长江边一楼盘率先将均价提高到2万元以上,汉口中心区尤其解放大道沿线、京汉大道沿线楼盘不少都是万元以上,武昌中心区已难见到均价在8000元以下的楼盘,而打折活动少之又少。

    家住武昌,想在汉口一重点中学附近购房的皮先生说,去年底看到中学旁边一楼盘开盘均价是6000多元,判断价格还会降,打算先等等,到今年初价格涨到7000元,觉得亏了就犹豫了一会儿,到现在价格已经超过万元,于是他彻底放弃了买房。

    随着房价的上涨,购房者的心理也变得越来越复杂,买房的队伍里除了单纯的“刚需”,又增加了恐慌性购房者、投资性购房者、投机性购房者。

    11月底,武昌中心区一楼盘新推出的两个单元开盘,尽管均价已达到8000元/平方米,房屋总价大多在80万元以上,但36套小户型在开盘当日几乎一抢而空。一名一个月前才在此处购房的王先生说,房价涨得太快,10月底买房时价格已比之前涨了接近2000元,买房后心惊胆战怕价格下跌,没想到一个月的时间总价就涨了近10万元。

    手头已经有不下5套商品房的何先生最近又买了一套价值200多万元的别墅。他说,买房只是为了保值,明年通胀预期强,钱存银行实际是贬值。

    家住武汉理工大的余先生今年连续两次排队买房均空手而归。他说,第一次是今年上半年,当时媒体、专家一边倒地认为房价还要跌,但他买房时发现没开盘的楼盘门口已经排起长龙,而他心仪的小户型已经卖完了;第二次他一样又排了几个小时队,连号牌都没有拿到。他说,现在武昌中心区90平方米小户型总价攀升到70万元以上,南湖也得接近60万元,比当初涨了十几万元,已经超越了自己的经济和心理双重承受力,干脆不再去想买房这件事了。

    专家表示,今年武汉楼市行情出乎所有人的意料,连续9个月量价齐升的原因包括:往年积累的需求集中释放;利好政策的刺激及对通胀的预期,三个原因共同推动武汉楼市价量齐增。

    中房指数研究院华中分院研究员李国政给记者算了一笔账,目前武汉市中心区新房均价已经达到6000元/平方米,就算只买一套90平方米的小户型,总价也得54万元,按武汉城市居民的年人均可支配收入16713元计算,一个江城三口之家要花大约16年的时间才能买上这样一套房。他说,当房价远超大部分市民的购买力的时候,价格出现调整是必然的,但同时房地产市场已经成为G D P的第一大支柱和地方财税的主要来源,因此期望马上有严厉政策出台调控房价也不现实,因此预计明年武汉的房价将逐步企稳。

 北 海

    “疯狂的房子”谁买单

    从每平方米几百元到上千元,再从每平方米1000元到5000元,短短几年时间,北海的房地产价格呈现出“翻筋斗”的发展势头。2009年末,北海楼市再次呈现出“价量齐升”的景象。然而,记者深入采访时发现,北海楼市炒作因素大于实际价格,一旦资金链断裂,卷入其中的资金无疑将为最后的疯狂买单。

    记者近日来到北海市海珠等大酒店进行暗访,知情人士告诉记者,几乎每家酒店里操着外地口音“喝早茶”的人,都是前来北海炒作房地产的,润发大厦、蔚蓝海岸、东方明珠花园、枫林蓝湾、新力海景花园、华杰春秋园等诸多一手楼盘、二手房源基本上都被福建人、东北人、浙江人所垄断。

    记者在距离市区近40分钟车程的一座楼盘里,遇上了前来看房的辽宁人张骞襄。他说:“这楼盘开盘价才每平方米4000多元,我打算招集老乡,把整座楼盘全买下来,然后等着升值。”

    张骞襄告诉记者,“招集老乡”的想法是参加了温州购房团之后才萌发的。“温州购房团几乎已经把市中心的楼盘给垄断了,几乎是新楼盘一开盘,他们就拿着几十个、上百个身份证去购房,一天时间就能将首付手续给全部办妥,然后就是等着坐地生财。我们东北老乡实力不够雄厚,但只要团结起来,弄下一两个楼盘应该不成问题。”

    常年在北海生活的本地人覃刚说:“我在大型国企工作,年收入超过8万元,本来计划今年下半年投资买楼的,但房价一下子涨到5000元至6000元/平方米,每栋楼房开盘都像超市打折促销一样火爆,都是外地人炒起来的。”

    在接受记者采访过程中,“被外地人炒起来”几乎成为北海本地人和炒房者共同的答案。在炒房者心目中,北海楼市的飙升源于以下几个原因:

    ———国家战略吸引众多投资,北海楼市“必涨无疑”。2008年1月1日国务院正式批准《广西北部湾经济区发展规划》后,大量资本迅速涌入北海;2009年10月28日,国务院常务会议讨论并原则通过《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》,这些战略决策推动大批资本涌入北部湾。北海已成为各路资本的热土———跨国公司、央企的产业资本、金融大鳄的金融资本、广东浙江等地的民营资本,甚至是炒房的游资、热钱的蜂拥之地。

    ———前期“涨幅小”,后期定有“资金跟进”。炒房者一个始终如一的“理论”是:北海房地产价格远低于其他城市的房地产价格。如今一些楼盘价格高达每平方米5000元至6000元甚至上万元,仍然被视为“低于海南海口、三亚3万元至6万元/平方米”的价格。价格仍然偏低引发的逻辑就是“还将有大量资金跟进”,因此,“炒房定赚”成为口口相传的事情。

    ———通货膨胀预期,一买就涨,跟进就赚“理论”。这几乎成为东北人、浙江人、福建人在当地集中购买房地产的“信心支柱”。他们认为,2008年下半年的金融危机不仅没有使得北海房地产价格下跌,却凸显出北海房地产逆市飙升的状态,这表明楼市还有很大空间。而全球市场上各国的“救市政策”已经投入的大量资金,肯定会有相当一部分游资进入房地产市场,北海的自然条件、政策支持,以及未来的“通胀预期”,将成为楼市持续攀升的有力支持。

    常年关注房地产市场的专家徐海丰认为,炒房者通过一整条“自欺欺人”的链条,将中西部地区的楼市串成一条美丽的“珍珠”,国家战略政策导向没有鼓励发展房地产,资金跟进也是无中生有。“串起珍珠的绳子本来就是泡沫,再美丽的炒房神话也会最终破灭。”

    北海温州商会会长徐守斌告诉记者,2004年,北海多数楼盘是每平方米1000元至1300元,2009年的新开楼盘则为每平方米4500元至5000元,哪怕是北京、上海和深圳,涨幅也没有这么高的。未来预测,到2012年,北海房价将达到8000元至1万元/平方米。

    中国银监会北海银监局的相关负责人认为,令人担忧的问题在于,房地产的飙升恰恰是以大量“热钱”的炒作烘托起来的。一旦银行银根紧缩,无论是开发商还是炒房者,短缺的资金链将很可能造成整个楼市的持续低迷。

    “只要晚上到北海街头看看你就会发现,大量已经售罄的楼盘空置率很高,房屋价格租售比差距也非常大,这才是北海楼市的‘真相’。”曾经历过上世纪90年代北海楼市“泡沫”的市民欧阳常青说。

    相当一部分市民认为,从投资20至30年的角度来考虑,现在购买每平方米5000元左右的房子还是值得的。但临海的楼房折旧率却需要理性考虑。“如果不是理性的投资,只想如何通过炒楼‘赚快钱’,很可能成为楼市‘最后疯狂’的买单者。”

西 安

    房价“破五”令人生疑

    2009年西安商品房市场呈现火热景象,不仅成交量节节上升,商品住宅成交均价也首次突破了每平方米5000元大关。持续活跃的西安楼市,将继续保持火热态势,还是步入下调轨道?

    近10年来,西安楼市的发展一直比较平稳,商品房价格长期都处于稳步微升态势中,全年成交面积一直徘徊在500万平方米以内,价格保持在3000元上下。成交量低、价格上不去等原因使西安楼市一直处在全国房地产市场的二线边缘位置。

    据西安市房管部门统计,2009年前三季度西安市商品房销售面积为816.9万平方米,同比增长73%;商品房住宅均价5026元,同比增长2.39%。

    西安一些房地产业内人士认为,在普遍没有追加投资,没有提高产品性能、小区绿化标准和物业品质等外因的情况下,西安房价出现这样的增长态势,不能不使人联想起房价泡沫,从而对超过5000元的均价产生质疑。

    首先受到质疑的是高房价的市场承受力,作为中国房地产市场的二线城市,西安市商品房均价突破5000元大关后,在全国仍处于较低水平,但相对于西安市民的收入却处于偏高状态。相关调查数据显示,西安居民能够承受的房价在3500元到4000元之间,在房价“破五”之后,有多少人能够承受得起这样的房价,值得怀疑。

    其次是每个楼盘的公布价与统计价也受到质疑。目前西安楼市大盘林立,奇怪的是越是大盘打折幅度就越大,从95折到80折不等。一些业内人士认为,如果是按成交价统计,为什么不直接以成交价公布,而是在自己先期制定的销售价格上进行折扣?其目的无非是让人们在市场上看到这个所谓的均价,认为房价一直在涨,这样做只能使没有买房的人迫于涨价现实而跟风,追涨杀跌陷入房价陷阱,所以房屋均价超过5000元的统计实不实依然存疑。

    再次是普通住宅均价有被高端商品房拉升的嫌疑。2009年三季度以来,西安曲江区域高端住宅纷纷上市,这些每平方米起价七八千元的高端住宅频繁交易,拉升了西安商品房的成交均价,这点也使普通消费者对普通住宅均价超过5000元的结论产生不信任。

    临近年底,从西安当地的报刊广告可以明显感受到销售压力正日渐紧迫,前半年比较少见的整版大幅广告又相继出现在了各类报纸上。这种每日不断、铺天盖地的大幅广告,实际上昭示着四季度西安开发商面临还贷、资金回笼的压力,而五花八门的促销手段也难以掩饰销售的真正目的。

    与此同时,通过一年的建设,商品房市场积累存量不断增加。截止到12月初西安可销售商品房超过13万套,随着不少新盘集中推出,这个数字还将不断增加。

    另一方面,今年是西安旧城及城中村改造最集中的一年,也是自2007年开始大规模拆迁以来需要大面积安置的一年,随着东窑坊、杨家庄等一大批大型安置小区的投入使用,商品住宅市场的供应量也将出现大的变化。

    总而言之,出盘量的加大将使西安房地产市场的销售压力陡然增大,如果楼市能够继续消化出盘量,房价就会得到支撑,否则价格只能是一个空壳。另一方面,西安楼市在背离消费者承受能力后有可能出现回调要求,这种回调正是对快速上涨的回补要求,也是健康市场的正常现象。

 兰 州

    “过万”楼盘震撼登场

    “每平方米1万元。”在兰州,位于城市中心繁华地段两个楼盘近期打出“过万”的销售价格,着实“震撼”了许多人。因为,在这个人均年收入刚刚过万元的西北内陆城市里,这样的价格就意味着一个普通市民每年只能买到仅仅超过1平方米这样的房屋。

    这只是个例,但在“万元”楼盘的背后,是这个西部城市多年来房价持续不断的上涨,以及在这些“万元”楼盘的示范拉动下,兰州房价继续上涨的不可逆转。

    “以前只是觉得在北京、上海这样的大城市才有可怜的房奴,现在连兰州这样的三线城市也有了。”兰州市一家事业单位的职工支韬说。

    从2006年开始,兰州市新建商品房的价格涨幅一直居于西北五省之首,这种快速上涨的趋势从此就没有停下来。

    2007年底到2008年,在一片喊跌声中,北京、上海、深圳、广州等东部沿海城市房价上涨放缓,商品房成交量大幅下降。但地处西北内陆的兰州房价不仅没有下跌,相反成为全国房价逆势上涨的“领头羊”。

    2009年开春以后,兰州楼市更是火热起来,各个楼盘的销售形势较2008年同期有了很大的好转。房管部门的数据显示,2009年前三季度,兰州市商品房完成销售量大增,同比涨幅超过了四成。新房的价格也持续上涨,10月份,兰州市商品住宅平均销售价格已经达到了4590.6元,较2009年同期上涨22.27%。这是包含了兰州市郊区房屋的价格指数,在兰州市主城区,商品房销售均价都已经超过了6000元,甚至标出了上万元的价格。

    狂热的房屋需求带动了兰州新建房价持续走高,于是买不起新房的人,转向二手房市场。今年10月,兰州二手房价涨幅位居全国70个大中城市第三位。

    结婚的压力和持续找房的疲惫,让支韬最终选择成为一个“房奴”,在离兰州市中心半个小时车程的郊区,他以5000元/平方米的价格买下了一套60平方米的小户型,总价30万元。为此,除了花光他这几年10万元的储蓄外,还要向银行贷款20万元。在接下来15年的时间里,每个月他和女友收入的一半都要用于偿还贷款。

    2009年12月4日,兰州市公开拍卖3块土地。其中,位于城关区一宗面积16.5亩的G 0521号地块拍出1亿元的价格,亩均地价达到606万元。有业内人士测算,该地块楼面地价高达每平方米2600元,加上拆迁和建设工费,这个楼盘开盘后的价格不会低于每平方米1万元。

    这个楼盘的建成至少要两到三年的时间,不知道到时这个西部城市的房价又会上涨到多少?

天 津

    连续9个月成交过百万

    纵观2009年,天津楼市成交量整体呈上升态势。自3月至11月,连续9个月单月住宅成交面积超过百万平方米。中国指数研究院天津分院分析师钟文辉在接受本报记者采访时说,12月作为一年中的收尾,天津楼市成交量是涨是跌,最主要是取决于开发企业推盘量的多少。目前从成交态势来看,市内六区需求极其旺盛,表现出有房不愁卖的态势;而环城四区及其他地区由于供应量相对充足,且价格已经达到相对高度,未来住宅成交量或受此影响而稍有回落。

    事实证明,进入传统销售淡季的冬天以来,天津楼市始终表现出淡季不淡的态势。究其原因有二:一是无论市区还是郊县,部分楼盘集中释放并热销,成交量大幅上涨,拉升了整体楼市的成交量;二是受优惠政策即将到期影响,部分消费者提前购房,也推动了楼市成交。

    应该说,天津楼市由年初的冷,到年中的热,再到年底的火爆,只是全国楼市的一个缩影,但每个城市都有自身的地域特点。说起天津的楼市,2009年一头一尾的两个政策是绕不过去的,那就是“蓝印户口”和“滨海新区区划调整”。

    今年春节刚过,天津调整蓝印户口政策。外地人申办天津市蓝印户口购房款由原来的100万元不同程度地调低了。政策出台后,极大地拉动了天津新建商品住宅的成交量。据一家房地产门户网站的调查,天津每卖出100套新商品房,大约有45套的户主是外地人。其中,符合蓝印户口政策的近40套。尤其是远郊区县,这个比例更高。

    临近年末的11月中旬,国务院正式批复同意天津市调整滨海新区行政区划,撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区3个行政区,设立滨海新区人民政府,原有的3个行政区域为滨海新区的行政区域。房地产行业作为“经济趋暖楼先知”的风向标,率先作出反应。据统计,11月滨海新区共成交新建商品住宅32 .81万平方米,而仅仅11月23日至29日月末的最后一周,滨海新区新建商品住宅就成交10 .65万平方米,占全月的32%。

    从年初的蓝印户口新政,到年底的滨海体制改革,都对天津的楼市产生了不可轻视的推动作用。所以有人说,天津的楼市是典型的“政策市”,或许就从这个角度说的。

    中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰说,对于天津住宅市场价格走势的判断,如果政策变化不大,售价将保持平稳上涨态势。而从分区域来看,市内六区由于供不应求态势已经出现,将来价格将持续上涨,涨幅会大于其他区县;而滨海新区由于滨海概念的深入,加上新行政区域的确定,一系列利好因素的促进,滨海新区价格也将不断上涨。

    由于市内六区供应较少,成交主要集中在环城及远郊区县,未来市场成交均价或许由于成交结构的变化而呈小幅下降趋势。而且,除区域和地段以外,购房者将更注重楼盘的品质,有些远郊区县品质不好的楼盘可能出售艰难。

    中原地产投资顾问部总监高飞则认为,因为购房者担心优惠政策明年取消,眼下出现恐慌式的抢购,拉动了楼市年底集中放量。而大家所关注的滨海新区楼市,目前远没有调整到位。将于12月份召开的中央经济工作会议,必将对2010年的楼市产生深远影响,值得期待。

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