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土地出让金一收七十年 吃祖宗饭、造子孙孽

作者:京报网 来源:京报网 更新日期:2006-8-18 阅读次数:
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 为调控房价,国家部委连环出招,把房地产商当成破鼓狠敲一通。90、70、20,这不是文艺片名称,而是指90平方米占70%、强收20%二手房个税等政策,给市场猛浇冷水。同时舆论上不断给地方政府施压。但是至今看来,交易受到抑制,但价位不减,全国70个大中城市房屋销售价格6月依然同比上涨5.8%。更深刻的原因是,一些地方政府丝毫没有降低高价卖地的热情。

  卖地钱一收70年,降房价就是撼动地方政府钱袋

  作为高房价的两大受益者,相对而言,地方政府比开发商更难以撼动。因为巨额的土地出让金实在诱人。地方政府可以预收70年,且70%留作地方财政。我想,没有哪笔钱比卖地更加轻松愉快。对于一些税收本不丰厚的地区,土地出让金已经是近一二十年最大的财政资源,具有“第四财政”的美誉。

  预收70年土地出让金,曾经有利于地方政府带动土地需求,迅速积累资金,加强城乡建设,但是目前来看,这项制度已经造成极大的短视行为,并成为宏观调控的最大障碍。

  预支70年收入,土地卖完下届政府怎么办?

  房地产开发20多年,深圳市关内基本已无地可卖,这不是特殊的个案,假如卖地财政的闸门不放下,中国许多城市的可建设用地可能很快就卖光。卖地的巨大诱惑,令政府只为本届考虑,不为下一届政府、不为10年、20年后的建设考虑。而且地价卖得越高,财政获利越大,因此成为房价攀升强有力的助推器。70年的钱一旦预收就难免预支,有些政府官员犹如暴发户,胡花乱造祸害无穷。更有为了保有和扩大这一财源,地方政府想方设法越权审批农用地,致使城市无序膨胀,耕地却越来越紧张。在此过程中,造成了大量腐败、浪费和分配不公等社会问题。

  对于土地出让金的使用,有关规定上只有“专项用于耕地开发”的模糊字眼,未设定具体的使用范围和义务,国家对该部分财政收入也缺乏使用监管,更加刺激了地方政府这笔活钱的掠取。

  无论从国家宏观调控的需要,还是促进地方政府理性执政,还是将来开征物业税,土地出让金由一次性收取70年改为逐年收取都势在必行。请制订土地出让金政策的官员问一问国际惯例,据我们所知,一收70年还真是我们的独创。只不过这种独创,充满着吃祖宗饭、造子孙孽的味道。

  按年收取,必将降低房价,同时降低地方政府卖地冲动

  按年收取土地出让金,一定会带来房价的降低。尽管房价构成复杂,土地成本只占一部分,但在充分竞争的市场,土地成本降低势必会拉动房价走低。与其扬汤止沸,不如釜底抽薪。而且,投资型买家会受到有效抑制。现在投资房地产主要是一次性投入,养房费用较低,如果逐年缴纳土地出让金,不仅增加房屋持有成本,而且每年金额有所浮动,投资风险随之大增,房产便不再因“最安全”成为投资首选。

  土地出让金分割成70年收取,未必能完全打消地方政府卖地的意愿,但积极性变成七十分之一,自然极大地降低了卖光中国土地的冲动。少了一收70年的收益,就会一年一年地算计着过日子,而不是现在这种大手大脚、大快朵颐。

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