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买卖不成反惹官司 二手房交易纠纷多

作者:杨清白 王晓璞 小华 小玲 来源:http://www.fxun.com 更新日期:2006-6-22 阅读次数:
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一房两卖 拖延过户 产权不清

买卖不成 反惹官司

二手房交易纠纷多 法律专家为您支个招

近年来,随着我市房地产二手房交易量迅猛增长,引起的买卖纠纷也日益攀升。据统计,今年1月至6月20日,思明区法院民一庭共受理商品房买卖纠纷116件,其中一大部分就是二手房买卖纠纷。

从市中级法院、思明区法院和湖里区法院受理的二手房买卖纠纷案件来看,目前产生二手房买卖纠纷的主要有以下几种类型:一房两卖、拖延过户、产权不清。

一房两卖引发连环官司

案例

2004年2月15日,庄先生买下胡女士在荣滨大厦的一套公寓,合同面积147.80平方米,总房价款为56.7万元。当天,庄先生与胡女士的委托人胡某签订了《房产买卖协议书》。2月24日,庄先生交了定金后,胡某将钥匙交给了庄。

事实上,早在2004年1月25日,胡女士已将该公寓卖给曾先生,总房价款为53万元。曾先生在签订合同后交付定金1万元,一个月内又付了5万元房款,余款待房屋交付后办理按揭贷款时付清。只等胡女士取得房产证后,曾先生就可以入住房屋。2005年1月,胡女士取得房产证,曾先生要求胡女士交付房屋,并协助办理房产过户手续,可胡女士还是以各种理由拖延。因此,曾先生将胡女士告上法庭。

回到庄先生这边。交房几月后,厦门房价全面上涨。据庄先生说,胡女士多次试图悔约,多次带其他中介看房,同时在网络上发布信息,操作转卖,后被他阻止。2005年4月,他应胡女士之约,同意增加支付3.5万元房款,双方又签订了房产交易补充协议。由于房价不断上涨,胡女士对增加3.5万元又不满足,以种种理由拒绝履行协议进行过户,虽经他多次主动协调劝导,但胡女士没有履约诚意。

今年1月,庄先生也将胡女士告上法庭,要求判令他与胡女士签订的房屋买卖协议合法有效。目前,法院正在审理此案。

提醒

尽管这连环官司还未尘埃落定,承办法官还不好评说;但记者就此采访了法律界权威人士。据法律界人士介绍,在二手房交易中,因房价大幅上涨,定金或违约金与上涨的房价相比微不足道,卖方在巨额差价面前宁愿以丧失诚信和承担违约金为代价予以反悔。二手房交易中,买方交了定金,拿到钥匙,并不意味着万事大吉。只有登记过户了,交易才算完成。此案中,如果庄先生有及时过户的意识,就可充分保护自己的权益。而现在庄先生要求继续履行合同,那就要证明另一购房者是恶意的,而要取得这样的证据是很困难的。

拖延过户实为违约

案例

2005年9月27日,孙先生将本市宝华花园某室房产卖给徐先生。协议签订后,徐先生付了2万元定金。去年10月13日,徐又应孙先生要求提前支付了首期款135000元(含定金),并垫付了办理首期产权证的税费2484元。 而孙先生却以种种理由不办理正式签约及过户手续。

徐先生认为,根据双方当时的约定,双方应在产权证办出之日,到土房局签订正式的买卖合同并办理过户手续,否则视为违约。每逾期一日,由违约方向另一方支付购房款万分之五作为违约金。因此, 徐先生将孙先生告上法庭,不仅请求判令孙先生继续履行房产买卖协议,尽快办理房产过户手续;还应承担逾期办理房产交易过户手续的违约金等。

而孙先生辩称,他并未违约,是原告付款违约在先,办理产权税费已由他自行承担。最近,法院审理后认为,在公寓房产权证办至孙先生名下后,孙先生无正当理由未依约与徐先生到土房局签订正式的买卖合同,并办理过户手续,已构成违约。孙先生应与徐先生继续办理房屋交易过户手续;并赔偿徐先生逾期办理房产交易过户手续的违约金;同时返还徐先生代垫的办证税费2484元。

提醒

二手房交易中,买卖双方签订了合同,便要按合同办事,否则一旦违约,就要承担违约责任。此案中,孙先生想要反悔,却赔了不菲的违约金,还要继续履行合同。

部分产权的房子不能卖

案例

市民赵先生将自己拥有41.43%产权的房子卖给王女士,被一审法院否决了。法院认为,拥有部分产权的房子不具备进入市场交易的条件,双方的合约无效。

一审宣判后,王女士不服,向市中级法院提起上诉。最近,市中级法院审理后认为,拥有部分产权的房子,不具备进入市场交易的条件。同时这套房子41.43%的产权属于赵先生、林女士夫妻共同财产,王女士未能提供充分证据证明赵先生卖房时有征得林女士的同意,故原审判决认定赵先生与王女士签订合约无效是正确的。

提醒

在二手房交易中,房屋的产权是买房者最为关心的问题。二手房一般有售后公房、共有公房、“限转”房屋、抵押房屋等多种产权形式,房屋产权形式的多样性是二手房交易纠纷频发的重要原因之一。购房者如果购买了产权不清或无产权的房屋时,就容易引发纠纷。因此,建议购房者要查清房屋的产权人,以便核对房屋的真实信息,从而避免房屋产权纠纷的发生。

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